Почему многокомнатное жилье обладает низкой ликвидностью

Инвестиции в многокомнатные квартиры дают меньшую доходность, чем «однушки», при сдаче в аренду – около 4% против 6%. Это связано с низкой ликвидностью жилья с тремя и более комнатами. Из-за высоких цен, большой оплаты за коммунальные услуги и просто низкой востребованностью ввиду отсутствия необходимости в больших площадях, трехкомнатные и тем более четырехкомнатные квартиры пользуются небольшим спросом для аренды.

Продать такие крупные объекты тоже сложнее из-за их высокой стоимости. Но в этом непростом деле помогут сайты-агрегаторы. Среди многообразия вариантов подобрать идеальную квартиру по соотношению цена/качество можно с помощью ресурсов сети Интернет. Так, «Мир квартир» и иные агрегаторы позволяют сортировать объявления от агентств, собственников и застройщиков по более 30 параметрам одновременно. Ознакомиться с сайтом можно по ссылке https://www.mirkvartir.ru/Новосибирская+область/Новосибирск/ – а возможно, удастся сразу найти жилье своей мечты.

Для примера рассмотрим состояние рынка столицы Сибири. Квадратный метр в многокомнатных квартирах Новосибирска за последние 5 лет изменял свою стоимость таким образом:

1. В августе 2016 цены находились на минимуме – 54 тысяч рублей, что ниже на 3 тысячи даже по сравнению с весной того года (примем этот провал в стоимости был характерен только для комнат с тремя и более комнатами).
2. После график имел зубчатый «вид», флуктуации были сильными: в марте 2017 квадратный метр стоил 64 тысячи рублей, в октябре 2017 – 58 тысяч.
3. Цены медленно росли и достигли в сентябре 2018 уровня в 66 тысяч.
4. До декабря 2019 с показателями в 70,3 тысяч рублей рост оставался линейным.
5. В июле 2020 произошла небольшая корректировка до – 69,9 тысяч.
6. После введения льготной ипотеки цены стали расти по экспоненте: в ноябре 2020 «квадрат» стоил 73 тысячи; в марте 2021 – 77, июле 2021 – 82 тысячи.

Ликвидность сильно зависит от возраста и класса многокомнатной квартиры, поскольку стоимость квадратного метра на первичном и вторичном сегментах рынка отличаются на 20% и даже больше. Это связано с возрастом и, соответственно, качеством жилья.

Фактически, четырехкомнатными квартирами будут считаться и старенькая хрущевка с прогнившими полами, и новая видовая квартира с автономным горячим водоснабжением, климат-контролем и дизайнерским ремонтом. И очевидно, что даже при условии нахождения в одном микрорайоне стоимость первой квартиры окажется минимум в 3 раза ниже второй.

По этой причине при оценке многокомнатных квартир на первичном и вторичном рынках квадратный метр разительно отличается, и средние оценки не дают полную характеристику действительности о ширине ценового диапазона лотов. Это касается не только ретроспективы и мониторинга текущего состояния, но и прогнозирования. Качество жилья напрямую влияет на процессы изменения его стоимости. Поэтому неудивительно, что морально устаревшие хрущевки, как наш первый пример, будут стагнировать и дешеветь, а вторые (новые класса комфорт+) только дорожать ближайшие 20-25 лет.